济南买房可能遇到的“坑”?!为什么年年都强调,却年年有人往下跳?_楼盘

文章正文
发布时间:2020-08-05 23:21

NO. 1|壹

有些楼盘的问题

从一开始注定了他的结局

写这篇文章之前的话,是犹豫了很久的。原因在于要不要说出来这些,毕竟很多隐晦的话事关别人的切身利益,而且这些内容,容易在网络上被别有用心的人利用。 但是每年看到济南那些维权的购房者,心里很不舒服,不吐不快,凭什么被坑的是他们?

做济南楼市参考这个公众号初衷是,为购房者解疑答惑,避免少走弯路,在帮助别人解决问题之后,也能实现自己的价值。承蒙关注,既然拥有这么多关注,也需要对买房人负责。

关于济南楼市,我一直有自己独立态度,虽然偶尔接个广告,但也是运营需要,每当看到大家对平台的包容,更加坚定了要继续为购房者发声的信心。

闲话到此为止,回到今天的主题:

济南买房过程中,你可能遇到的坑?

其实,买房前做好功课,总比事后劳心费时维权强。

有些楼盘从一开始的种种迹象就注定了他日后可能要出问题,而这些问题,作为业内基本都能意识到,但又不能直接在公众平台大加评判,所以更多的是私下交流。

有些楼盘出现被维权的现象,可能从该楼盘一入市的时候就早已注定。就像蝴蝶效应,在一个动力系统中,初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,可以在两周以后引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。

NO. 2|贰

济南买房可能遇到的坑!早堤防!

直接上干货吧,以下问题大家要早提防!

1、说好的学区房/学校不见了——咋办?

在之前文章里参考君龙哥曾说过很多次,很多人在购房过程中存在误区,对开发商的宣传说辞深信不疑,特别是关于学校。其实,对于开发商的宣传说辞,不能全部相信,毕竟现在济南 “处处经五路,遍地外国语”,套路太多,防不胜防

现在孩子上学问题,对每一个家庭来说非常重要。有无学校,学校是否是名校,也就成为了目前济南很多家长购房决策时的重要参考因素。所谓成也学校,败也学校,一旦学校出现问题,就很容易引发维权事件。

最近,最近济南又有楼盘业主在维权,因为他们觉得自己受到了欺骗, 当初买房时说好的名校没有了,或者还没有建。其实这类维权,在济南不是孤例,前几年济南东部某楼盘也发生过类似的情况。

示意图,无指向性

简单的说就是:

开发商计划拿下某一片区一大片土地,开发商起初只拿了一小块地,而大部分地块没有获取,其中包括部分教育配套初中、小学用地都在剩下的地块上,要等待后续土拍之后,开发商顺利拿到该土地之后,学校才能建设。

然而 由于种种原因(比如济南土拍制度调整,2016年之后济南土地出让制度由唯一熟化人变为正常的招拍挂),导致该开发商没能拿下剩下的土地,或者被其他开发商拿下。

为什么没有顺利拿下?可能是土地出让制度调整,也有可能是该开发商见势不妙,剩下的土地就不想拿了?

当然这只是猜测,但结果都一样,说好的名校没有了,业主怒了,开始维权。

对于这类情况,在买房之前龙哥的建议有三个:

A、多多关注配套学校所在的地块,有没有被出让,是否是该开发商获取的土地;如果学校用地不在开发商已获取地块的范围内,购房者需要三思。

B、关于学校的问题,购房者最权威可信的方式是致电教育局询问。

C、多多咨询一些行业内朋友。

关于教育方面的问题,还有一种情况是,不少楼盘虽然与学校的地理位置相邻,但楼盘能否划入该片并不确定,而开发商却说能上该学校。提醒一下,即便是某些楼盘与学校仅一墙之隔,也有可能孩子不能按计划入读。

这类楼盘一般是需要交付之后换片入学,存在一定不确定性。因此,购房者在看中学区房后,最好要在合同中有所体现。例如:XX年XX月XX日之后,小区业主能在XX学校(详细情况)就读,并规定违约责任。 如果合同里没有相关条款,买方则需要谨慎了。

2、避免收房可能出现的维权,验房要看“一表两书”。

“一表两书”是《建筑工程竣工验收登记备案表》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

一般来说,购房者拿到钥匙后,除了对房屋各主要参数逐项进行验收之外,有权要求开发商提供有效证明文件:商品房买卖合同、《建筑工程竣工验收登记备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、测绘部门实测房屋面积数据等。如果开发商未提供,购房者有权拒收房屋,而且可以要求开发商缴纳滞纳金。

其中,《住宅质量保证书》是购房者要求开发商承担保修责任的有效凭证,交付使用的房屋如果存在质量问题,在保修期内,出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

3、开发商推迟交房在济南比较常见,基本以固定的那几个开发商为主,这里不带点名,大家可以私信和我交流。

延期交房分两种情况:

A正常延期交房:主要是指由于施工延迟、相关政府手续办理延迟、市政配套设施延迟等因素导致的房屋延期交付。这种情况下,购房者可以根据合同约定,收取滞纳金。

一般来说,延迟交房的滞纳金每个开发商不一样,有的很良心,有的却很敷衍,万分之五上下浮动,消费者还有权要求退房。

B非正常延期交房:主要是指由于开发商经济原因或者开发商所导致政府手续无法办理。这一点说的直白一点就是开发商缺钱惹的祸。如果不幸“中枪”,购房者首先可以和开发商进行协商解决,这是最快捷最有效的解决方式。如果,说的是如果,如果双方谈崩了,购房者只能拿起法律的武器来保护自己的合法权利。

4、交了的订/定金倒底能不能退 ?

按照相关法律规定,交订金、认筹金是国家明令禁止的操作方式,但现在认筹现象比较普遍,通常购房者给开发商的订金和认筹金是可以退还的,而定金一般无法退还。定和订,一字之差,天壤之别。

5、房屋质量不达标 ,比如融汇城。

近年来,这种原本很罕见的违约行为时有发生。此时购房者可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买者有权退房,给购买者造成损失的,开发商应当承担赔偿责任。

如果开发商和物业公司拖延处理或者是无视业主的投诉,业主可到相关部门进行投诉。 然而,走到这么一步,购房者维权之路异常艰辛、漫长!所以买房还是要避免口碑很差的开发商,这样最保险。

6、开发商擅自变更规划。

开发商在更改容积率、公共面积缩水、擅自变更土地用途时,一般要到规划局进行相关手续更改。如果消费者遇到此类情况,可以向规划部门、住建部门举报,并要求开发生恢复或者要求赔偿。

7、内部认购的坑。

内部认购是指开发商不公开地预售商品房,一般是在楼盘预售前,主要目的在于造势和提前回笼资金。开发商的内部认购,基本都是开放给开发商内部员工,内部员工愿意购买是因为内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力,后期转手能赚钱,且转手手续简单,内部就能操作。不过,政府对内部认购的行为不认可,也没有纳入管理,因此商品房的内部认购存在很大的隐患,建议谨慎购买。

对于这类楼盘,参考君一般不推荐,至于为什么,直播的时候我们可以聊聊。

NO. 3|叁

最坏的打算,无奈的选择:维权

维权,是购房者最坏的打算,也是最无奈的选择,如果可以顺利解决问题,谁想拉下脸来去走上慢慢维权之路,耗时耗力,劳神伤财。

在这里还是要再次强调:事前预防,远胜于亡羊补牢!

如果真的走到了维权那一步。

龙哥的维权提醒:

——收集证据、保护证据。

——选取可靠的业主代表。

——寻求法律帮助,聘请律师或进行民事诉讼。

——寻找社会其他力量的帮助,如媒体等。

——合法维权。

最后说一件重要的事情,有很多朋友咨询龙哥,下次看房团什么时间组织?想报名参与。实事求是地说,组织看房团是一件很耗时耗力的工作,但为了能给购房者争取最大化的优惠和提供更好的看房服务,楼市参考第3期精品看房团即将于8月9日发车,今天开始可以报名参加了。

从6月底开始, 济南楼市参考精品看房团已经组织过两期,累计4天,200+人次享受到了我们提供的看房服务,其中很多购房者通过我们的看房团实实在在的享受到了购房额外优惠,购房问题得到有针对性的客观分析和解答,在实地看房中深刻了解到济南楼市和各大楼盘的真实情况。

6月21日看房团

楼市参考精品看房团一直在努力解决三大痛点:

首先要保证良好的看房体验;

其次,选择精品楼盘,并为购房者客观分析;

再次,要想方设法,动用各种资源,帮购房者争取尽可能的额外优惠。

8月9日我们暂定要看的4个楼盘分别为:龙湖龙誉城→鲁商悦府→劝学里→海信翰墨府。整体楼盘以刚需盘为主,单价从1.2-1.5万不等。

如果你想参与这4个楼盘的给力优惠,长按下图二维码,识别二维码即可报名:

在即将举办的拼团看房活动中,上述楼盘没在您的选择范围内,没关系,您最希望看到哪些楼盘?

欢迎点击文末“阅读原”告诉我们,报名比较多的楼盘将会出现在本次看房团中,以方便我们根据大家的需求及时调整路线。

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